Пресса о нас

Зоны риска

Подготовлены к торгам семь территорий под реновацию общей площадью 250 га в различных районах Петербурга. Сейчас здесь расположено около 500 домов, часть из которых подлежит сносу.

Как подсчитали чиновники, здесь можно построить не менее 1,5 млн кв. м современного жилья вкупе с общественно-деловыми, социальными и инженерными объектами.

Победители будущих торгов должны разработать проекты планировки и межевания территорий, выявить на них свободные участки под возведение первых домов для поэтапного расселения и начать строительство новых кварталов.

В Смольном утверждают, что, несмотря на все сложности, возникающие при реализации подобных проектов, интерес к ним со стороны бизнеса весьма значителен. Участники рынка привлекательность будущих участков в целом не оспаривают, но считают, что такие проекты сопряжены с очень высокими рисками.

Процесс реновации будет сдерживать отсутствие внятных и прозрачных правил, регулирующих взаимодействие инвестора с городом и, что важнее, с жителями расселяемых домов. «Несмотря на все плюсы, перспективы развития этих территорий неоднозначны. Пока не будет создан четкий правовой механизм, позволяющий определить, в частности, затраты на расселение», – уверен Владимир Копылов, ведущий менеджер-аналитик компании SetlCity.

Соответственно, успех будущих торгов (во всяком случае, в ближайшее время) на реновацию территорий, застроенных домами первых массовых серий, эксперты также ставят под сомнение. «Прогнозировать интерес инвесторов к этим участкам крайне сложно, поскольку слишком велики обременения: расселение, снос, инженерия, очень длительные сроки реализации проектов и высокая затратность. Даже на фоне растущей экономики подобные проекты вызывали много вопросов, сейчас же сложно предположить, кто в них войдет», – комментирует эксперт петербургского офиса компании GVA Sawyer Анастасия Негребецкая. Тем более что, по мнению аналитиков, сегодня город предлагает и более привлекательные варианты для инвестирования – торги под комплексное освоение незастроенных территорий или земельные аукционы для точечной застройки.

«Строительный Еженедельник» обозначил границы первых семи территорий, предлагаемых для реновации, и попросил экспертов проанализировать перспективы их развития.

1. Месторасположение: Курортный район, территория, ограниченная границей Курортного района, проектируемым проездом № 1, Школьной ул., Ленинградской ул. и Краснофлотской ул. (пос. Песочный, Военно-морской городок).

Площадь территории: 687,5 тыс. кв. м.

Площадь предполагаемых улучшений: 174 тыс. кв. м.

Обременение: 219 жилых домов, подлежащих сносу (площадь, необходимая для переселения нанимателей, – 29,2 тыс. кв. м, для переселения собственников – 5,2 тыс. кв. м).

Условия торгов: начальная цена – 19,2 млн рублей, задаток – 3,84 млн рублей, банковская гарантия – 85,6 млн рублей.

Комментарий

Ольга Трошева, заместитель директора консалтингового центра «Петербургская недвижимость»:

– Данная территория достаточно привлекательна для строительства малоэтажных объектов, предназначенных для постоянного проживания. Административно она подчинена городу (городская прописка – несомненный плюс для ее будущих жителей), недалеко расположена развязка с кольцевой автодорогой. Сопутствующая жилью инфраструктура в основном представлена в формате «у дома» – небольшие магазины и учреждения сферы услуг. Но в районе развязки КАД расположены несколько крупных магазинов и гипермаркетов.

Строящегося жилья многоквартирного типа в квартале нет, но здесь активно развивается индивидуальное домостроение. На участках в 10-20 соток возводятся дома, стоимость которых при статусе земель под ИЖС может достигать 10-20 миллионов рублей. Участки без дома в том же статусе стоят 300-800 тысяч рублей за сотку.

2. Месторасположение: Калининский район, территория, ограниченная Гражданским пр., пр. Непокоренных и внутриквартальными проездами (Гражданский пр., квартал 1-1А).

Площадь территории: 68,1 тыс. кв. м.

Площадь предполагаемых улучшений: 68,1 тыс. кв. м.

Обременение: 9 многоквартирных жилых домов, 8 из которых подлежат сносу (площадь, необходимая для переселения нанимателей, – 10,9 тыс. кв. м, для переселения собственников – 2 тыс. кв. м).

Условия торгов: начальная цена – 31,2 млн рублей, задаток – 6,24 млн рублей, банковская гарантия – 46,8 млн рублей.

3. Месторасположение: Калининский район, территория, ограниченная пр. Мечникова, Замшиной ул., Бестужевской ул., Кондратьевским пр. (квартал 43 района Полюстрово).

Площадь территории: 134 тыс. кв. м.

Площадь предполагаемых улучшений: 97,7 тыс. кв. м.

Обременение: 17 многоквартирных жилых домов, 9 из которых подлежат сносу (площадь, необходимая для переселения нанимателей, – 12,6 тыс. кв. м, для переселения собственников – 31,3 тыс. кв. м).

Условия торгов: начальная цена – 7,9 млн рублей, задаток – 1,58 млн рублей, банковская гарантия – 108,6 млн рублей.

Комментарий

Николай Лавров, заместитель директора агентства «Бекар»:

– Эти две территории существенно различаются. Микрорайон на Замшина – тихий зеленый спальный район с низкой плотностью застройки. Вся инфраструктура сохранилась здесь еще с советских времен.

Современных форматов торговли нет. Транспортная доступность – средняя, а до ближайшей станции метро «Площадь Ленина» нужно добираться на маршрутных такси. Популярностью у потенциальных покупателей жилья этот квартал не пользуется из-за большого потока грузового транспорта по Пискаревскому проспекту.

Микрорайон же Гражданский – Непокоренных состоит из очень ветхой жилой застройки. Квартал находится на пересечении крупных городских магистралей с высоким трафиком. Объектов социальной инфраструктуры здесь мало, современные крупные форматы торговли отсутствуют. Рядом расположена территория завода, но и станция метро «Площадь Мужества» – в пешеходной доступности.

На текущий момент в предложении есть только несколько вторичных квартир на территории квартала Гражданский – Непокоренных. Стоимость квадратного метра жилья на обеих территориях составляет порядка 70 тысяч рублей.

Территория на Замшина, на мой взгляд, более всего подходит для размещения жилья исключительно эконом-класса. Более комфортное жилье здесь не будет пользоваться спросом. Территория на Гражданском – Непокоренных, хотя и относится к зоне жилищного строительства, – хорошее место для расположения крупного торгового комплекса с достаточным количеством парковочных мест, так как рядом – автомагистрали с высокой интенсивностью движения, большим потоком машин из центра города в спальные районы.

При этом победителям будущих аукционов под реновацию необходимо учитывать, что из расчета актуальной цены закупки квартир в 65 тысяч рублей за квадратный метр только на расселение домов на Замшина потребуется более 2,8 миллиарда, на Гражданском– Непокоренных – около 835 миллионов рублей.

4. Месторасположение: Невский район, территория, ограниченная пр. Обуховской Обороны, ул. Бабушкина, ул. Шелгунова (кварталы 128, 128А, 136 района Щемиловки).

Площадь территории: 486,4 тыс. кв. м.

Площадь предполагаемых улучшений: 572,7 тыс. кв. м.

Обременение: 49 многоквартирных жилых домов, 32 из которых подлежат сносу (площадь, необходимая для переселения нанимателей, – 55,4 тыс. кв. м, для переселения собственников – 108,7 тыс. кв. м).

Условия торгов: начальная цена – 38,6 млн рублей, задаток – 7,72 млн рублей, банковская гарантия – 528,5 млн рублей.

Комментарий

Инна Попова, руководитель отдела оценки Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН):

– Это неоднозначная во всех отношениях территория. C одной стороны, это зона с развитой социальной и инженерной инфраструктурой. С другой – именно эта часть Невского района по стоимости квадратного метра жилья всегда была одной из самых низких в городе, уступая только окраинам Красносельского района. Кроме того, можно говорить, что здесь отличная транспортная доступность. Ведь в непосредственной близости находятся сразу две станции метро – «Ломоносовская» и «Пролетарская», а также проспект Обуховской Обороны. Однако есть и серьезные минусы: со всех сторон район окружен промзонами, в этой части Невского района плохая экологическая обстановка, несмотря на имеющиеся зеленые зоны и близость Невы.

Депрессивное промышленное окружение в перспективе, конечно, может быть преобразовано в общественно-деловую застройку, но в сложившейся экономической ситуации нельзя даже приблизительно предполагать, когда эти планы могут быть реализованы. Территории огромные, и осваивать их очень сложно.

Здесь есть предложения на вторичном рынке жилья. Заявленная стоимость квадратного метра составляет около 65-68 тысяч рублей. Однако реальная цена сделок в условиях низкого спроса может отличаться на 10-15 процентов. В случае реализации проекта реновации на данной территории целесообразнее построить жилье эконом-класса с объектами инфраструктуры, с минимальной общественно-деловой застройкой – не более 15 процентов общего объема ввода. Хотя говорить о том, что в этой части города будет устойчивый спрос на офисные помещения, нельзя.

5. Месторасположение: Московский район, территория, ограниченная Краснопутиловской ул., Варшавской ул., ул. Костюшко, Кубинской ул., Ленинским пр. и пл. Конституции (квартал 13-14-16 западнее Варшавской железной дороги).

Площадь территории: 659,6 тыс. кв. м.

Площадь предполагаемых улучшений: 384,6 тыс. кв. м.

Обременение: 50 многоквартирных жилых домов, подлежащих сносу (площадь, необходимая для переселения нанимателей, – 89,3 тыс. кв. м, для переселения собственников – 116,3 тыс. кв. м).

Условия торгов: начальная цена – 24,9 млн рублей, задаток – 4,98 млн рублей, банковская гарантия – 513,4 млн рублей.

6. Месторасположение: Московский район, территория, ограниченная Краснопутиловской ул., пл. Конституции, Ленинским пр., Кубинской ул. (квартал 9 западнее Варшавской железной дороги).

Площадь территории: 158 тыс. кв. м.

Площадь предполагаемых улучшений: 212,3 тыс. кв. м.

Обременение: площадь будущего жилья, необходимая для расселения, – 74,7 тыс. кв. м.

Условия торгов: начальная цена – 34 млн рублей, задаток – 6,8 млн рублей, банковская гарантия – 163,9 млн рублей.

Комментарий

Владимир Копылов, ведущий менеджер-аналитик компании Setl City:

– Это наиболее перспективные и привлекательные из подготовленных под реновацию территорий в силу своего местоположения. Кварталы расположены в непосредственной близости к станции метро. Вокруг них достаточно развита инженерная, дорожная, социальная инфраструктура. Торговые площади внутри кварталов представлены только небольшими встроенно-пристроенными помещениями. Но этот недостаток компенсируется расположенными в других кварталах района крупными гипермаркетами («О’Кей», «Карусель», «Лента») и торгово-развлекательными комплексами (например, «Радуга»).

Транспортная доступность территории в перспективе будет улучшаться: по Кубинской улице пройдет участок наземного скоростного экспресса, неподалеку построят часть Западного скоростного диаметра, который позволит разгрузить Ленинский проспект.

В настоящее время строящегося жилья в этих кварталах нет. Последний объект был введен здесь в прошлом году (жилой дом бизнес-класса «Континенталь» от Setl City). На вторичном рынке цены значительно выше среднерыночных в силу традиционной престижности Московского района.

При реновации территории целесообразно строительство преимущественно жилья эконом-класса, большая часть которого будет отдана под расселение жителей старых домов. В некоторых зонах перспективно возведение жилья комфорт- и даже бизнес-класса (продажи квартир в доме «Континенталь» шли довольно активно).

7. Месторасположение: Красносельский район, территория, ограниченная ул. Чекистов, ул. Пограничника Гарькавого, пр. Ветеранов и ул. Летчика Пилютова.

Площадь территории: 360,3 тыс. кв. м.

Площадь предполагаемых улучшений: 200,5 тыс. кв. м.

Обременение: 78 многоквартирных жилых домов, 64 из которых подлежат сносу (площадь, необходимая для переселения нанимателей, – 38,6 тыс. кв. м, для переселения собственников – 49,1 тыс. кв. м).

Условия торгов: начальная цена – 16,45 млн рублей, задаток – 3,29 млн рублей, банковская гарантия – 282,4 млн рублей.

Комментарий

Анастасия Негребецкая, ведущий эксперт-аналитик компании GVA Sawyer в Петербурге:

– Транспортная доступность этой территории на сегодняшний день оставляет желать лучшего. Причем проблема эта характерна для всего Красносельского района, существенно удаленного от центра города и не имеющего станций метрополитена. Чтобы доехать от квартала до одной из трех ближайших станций метро («Проспект Ветеранов», «Автово» и «Ленинский проспект»), необходимо преодолеть расстояние около 8-10 километров. С учетом интенсивности дорожного движения время проезда может составить около 15 минут.

В настоящее время в Красносельском районе в разной стадии реализации находится более 200 инвестпроектов, причем абсолютное большинство из них предполагают строительство жилья. Проекты строительства объектов торгового назначения достаточно редки и не масштабны. Объекты инфраструктуры (торговая и развлекательная функция) в основном развиваются за счет встроенно-пристроенных помещений в новых домах либо в торгово-бытовых центрах, созданных в период становления района.

Наиболее крупным проектом как для Красносельского района, так и для Петербурга в целом является многофункциональный комплекс «Балтийская жемчужина», расположенный по соседству с анализируемым участком. С началом реализации этого проекта и с появлением в этом направлении «Дворца конгрессов» возникла необходимость значительного улучшения транспортной ситуации. Поэтому Генпланом предусмотрено несколько мероприятий по улучшению дорожно-транспортной сети Красносельского района. Но это перспективы 2010-2015 годов.

Вместе с тем, это один из самых экологически благополучных городских районов. Так, в окружении квартала, предлагаемого для реновации, расположены три парковых зоны. В нескольких километрах от территории – побережье Финского залива.

Также здесь практически нет вредных производств, а те, которые существуют, – современные и высокотехнологичные.

В рамках той же «Балтийской жемчужины» предполагается создание торговых, культурно-досуговых, бытовых и прочих объектов как районного, так и общегородского значения. К 2015 году эта зона станет вполне инфраструктурно обеспеченной, а в ближайшие годы здесь активизируется и общественно-деловая жизнь.

Таким образом, в перспективе ближайших 5-7 лет объективных преимуществ у данной территории станет больше, чем недостатков. Здесь вполне возможна жилая застройка эконом- или комфорт-класса. Кстати, средняя цена жилья в комплексе «Балтийская жемчужина» составляет около 69 тысяч рублей за квадратный метр.

17 августа 2009