Вторая волна иностранных компаний в жилищно-коммунальное хозяйство Петербурга нахлынула и с Запада, и с Востока.

Потенциальная емкость этого рынка, экономическая устойчивость отрасли привлекли к себе внимание жилищно-коммунального бизнеса из других стран мира.

Литовский реванш

Весной 2009 г. Петербург был заинтригован покупкой литовской группой «Сити Сервис» 80% доли уставного капитала в шести убыточных жилкомсервисах города. Группа «Сити Сервис» начала приобретать доли в предприятиях ЖКХ в СПб еще в 2006 г. За три лота на последнем аукционе литовцы предложили куда более серьезную сумму, чем та, которую ожидали получить в администрации города, – 185,5 млн рублей. Приобретенные компании обслуживали более 2600 многоквартирных домов общей площадью 10 млн кв. м.

После сделки, совершенной в мае, общая площадь недвижимости, обслуживаемой «Сити Сервис» в СПб, составила более 24 млн кв. м. Это около 12% жилого фонда города. Компания стала крупнейшей частной бизнес-структурой на рынке эксплуатации многоквартирных домов в регионе.

Интересно, что с приходом «Сити Сервис» рынок, который всегда было принято считать заведомо убыточным, вдруг показал себя как остроконкурентный. 100 домов в Кировском районе у «Сити Сервис» оспаривает управляющая компания «РЭС ТСВ», ссылаясь на выбор жителей. Несмотря на это, причины, по которым литовцы зашли в этот бизнес, вызывают скепсис у российских «управдомов» старой формации и подхлестывают интерес к рынку ЖКХ у предпринимателей нового типа.

5–7% прибыли, как и предложенные государством тарифы, литовцев вполне устраивают. При этом в «Сити Сервис» не собираются устраивать кадровые чистки во вновь приобретенных жилкомсервисах. По словам генерального директора «Сити Сервис» Жильвинаса ЛАПИНСКАСА, руководство компаний намерено, после собеседования, послать менеджеров высшего звена жилкомсервисов на стажировку в Литву. А персонал среднего и низшего звена – обучать в Петербурге.

Главным недостатком в работе убыточных жилкомсервисов руководство «Сити Сервис» считает неумение персонала общаться с жильцами управляемых домов. Жильвинас Лапинскас говорит также о необходимости строить управление и эксплуатацию на основе эффективного планирования. В компании не считают зазорным применять такие методы изучения и контроля за трудовой дисциплиной, как датчики слежения GPS.

«Сити Сервис» застраховала свой бизнес в России. Так что западный подход к ведению бизнеса налицо.

Группа компаний «Сити Сервис» не впервые проходит реформу ЖКХ. Процессы, которые происходят сегодня в России, очень схожи с теми, которые пережила Литва 7–8 лет назад. Это установка приборов учета, автоматизация процессов управления энерго- и водоснабжением домов, налаживание конструктивного диалога с монополистами.

Сейчас Литва проходит следующий этап жилищной реформы – утепления жилых домов. К этому, предвидят в компании, придет и жилищный комплекс Петербурга. Расчеты литовцев подтверждают и слова руководителя Жилищного комитета СПб Юниса ЛУКМАНОВА, побывавшего в Литве и взявшего результаты здешней реформы на заметку.

Группе «Сити Сервис», помимо приобретенного бизнеса в СПб, принадлежит 27 предприятий, работающих в России, Литве, Латвии, Украине и обслуживающих более 24 млн кв. м.

Немецко-китайская дружба

Еще одним примером прихода иностранцев на наш рынок может послужить строящийся комплекс «Балтийская жемчужина», жилой и коммерческой недвижимостью которого будет управлять УК «Приморский город».

Стиль менеджмента, взятого за основу этой компанией, основывается как на европейском опыте обслуживания многоквартирных домов, так и на опыте Китая. Кроме того, в руководстве самой УК работают китайские специалисты.

В своих жилых комплексах китайцы сразу проектируют и строят закрытые жилые кварталы. Вход с улицы в такой квартал предусмотрен только для проживающих в нем людей, для гостей и обслуживающего персонала. Для остальных вход может оказаться платным. По периметру же эти дома, где, как правило, располагаются торговые и офисные помещения, доступны любому человеку. У китайцев обязательна охрана территории, поэтому окружающее пространство поражает чистотой, красотой, ухоженностью и уютом.

Эту концепцию развития квартала взяли за основу в «Балтийской жемчужине».

Для технического обслуживания «Балтийской жемчужины» будет использован немецкий опыт, а именно – комплексный подход в обслуживании всех инженерных сетей. УК «Приморский город» возьмет на себя обслуживание всех инженерных сетей, привлекая сторонние компании лишь для крупного ремонта сложных систем, например лифтового хозяйства.

В России инженерные сети, как правило, прокладываются через квартиры. Учитывая опыт немцев, в «Балтийской жемчужине» все инженерные коммуникации размещают на лестничных пролетах. Это позволит при чрезвычайных ситуациях оперативно локализовать место возникновения аварии, не лишая снабжения водой, теплом, электроэнергией, вентиляцией остальную лестничную площадку или дом.

Управление процессом будет находиться в руках оператора на центральном диспетчерском посту. Автоматизированная система призвана выявлять неисправность в момент, когда она произошла, не дожидаясь сигнала от жильцов. Для обслуживания 11 тыс. кв. м жилья понадобятся услуги всего трех сотрудников-техников, которые по примеру немецких хауз-мастеров должны владеть навыками сразу трех-четырех специальностей – от электрика и сантехника до лифтера.

Такие разные «варяги»

Работа с иностранцами в качестве управляющих или консультантов для ЖКХ Санкт-Петербурга становится зондированием оптимальных моделей управления. Новый подход к менеджменту и стандартам качества, заимствованный из опыта немецких компаний, к примеру, декларирует и Ассоциация «Жилищный комплекс» Петербурга (см. СГХ № 110). По словам исполнительного директора ассоциации Алексея СТЕПАНЕНКО, в каждой стране мира есть свои особенности обслуживания жилого фонда и везде можно поучиться чему-то.

В Эстонии 90% жилого фонда управляют ТСЖ. В соседней Литве, напротив, для этого привлекаются УК.

В Финляндии дом – это акционерное общество и все жильцы – акционеры (у жильца есть свидетельство, что он собственник акций, а не кв. метров). Германия пришла к выводу, что у дома должен быть один собственник: там, где их несколько, начинается беспорядок. В результате Восточная Германия полностью перешла от государственной формы управления жилым фондом к частной и, судя по тому, как работает сегодня жилищно-коммунальное хозяйство этой страны, с этим процессом справилась.

То, что происходит в жилищно-коммунальном комплексе нашей страны – новое дело. И международный опыт, безусловно, здесь очень важен. Возможно, именно иностранные управдомы, внедряя нетрадиционные для нас принципы менеджмента, придадут новый импульс развитию ЖКХ.