Пресса о нас

Стратеги перевели часы

Стратеги перевели часы - Бюллетень недвижимости, 24.02.2009

Недостаток финансирования стал причиной корректировки сроков реализации городских стратегических проектов. Большинство из них стартуют на один-два года позднее запланированных дат, а уже начатые стройки ожидает перенос сдачи в эксплуатацию.

Изменение первоначальных сроков прежде всего коснется строек, которые финансируются из бюджета в рамках государственно-частного партнерства (ГЧП). Также ожидается перенос сроков по проектам, еще не прошедшим конкурс на заключение концессионного соглашения. По словам вице-губернатора Юрия Молчанова, все это вынужденные меры, связанные с тем, что кредитные средства сейчас малодоступны, поэтому «в ближайшие два года нереально подписать концессионное соглашение».

Инвестиционный коктейль

Двухлетний «временной сдвиг», разумеется, всего лишь усредненный срок: одним проектам повезло больше, другим меньше. Но реализация некоторых объектов продолжается вопреки кризису, даже без переноса сроков сдачи в эксплуатацию.

Можно дать условный «рецепт» успешного крупного петербургского проекта. Желательно, чтобы он имел значение не только для развития города, но и влиял в целом на регион, а еще лучше – на страну. К таковым в первую очередь относятся Морской пассажирский терминал и Западный скоростной диаметр (ЗСД). Терминал строится вне зависимости от кризиса, так как это единственный в стране пассажирский морской порт. Он остро необходим для развития туристического бизнеса в России.

Еще один полезный ингредиент удачного проекта – политическая поддержка. Ею, например, воспользовались при строительстве микрорайона «Балтийская жемчужина». А если имеется еще и крупный иностранный инвестор, не зависящий от кредитных организаций, как Шанхайская заграничная объединенная инвестиционная компания, то реализация проекта получится еще лучше.

Теперь имеет смысл перечислить нежелательные ингредиенты стратегического проекта. Инвестиционный коктейль может быть испорчен, если он реализуется на основе концессионного соглашения. В таком случае проект финансируется из городского и (или) федерального бюджетов, которые были значительно урезаны. Кроме того, для стратегических проектов не всегда полезны инвесторы из отечественного частного бизнеса, поскольку они зависят от российских банков.

Попали под сокращение

Заявлению Юрия Молчанова о переносе сроков ряда стратегических проектов предшествовало важнейшее для Петербурга событие – внесение поправок в городской бюджет, после чего он сократился на 30 млрд руб. Таким образом, по словам председателя бюджетно-финансового комитета Законодательного Собрания Владимира Барканова, впервые за много лет бюджет года текущего уменьшился по сравнению с предыдущим. Сокращение расходов коснулось практически всех сфер жизни: от строительства крупных объектов до социального обеспечения населения.

По словам вице-губернатора Михаила Осеевского, Комитет по инвестициям и стратегическим проектам (КИСП) «не выглядит самым обиженным». Если на КИСПе Смольный сэкономил около 450 млн руб., то у других «отнято» гораздо больше. Так, Жилищный комитет недополучил около 870 млн (это деньги на ремонт лифтов, установку приборов учета тепловой энергии), а КБДХ лишился финансирования в размере 4,74 млрд руб. (на текущий ремонт городских дорог).

Первым делом самолеты

Реализация крупнейших проектов развития транспортной инфраструктуры Северной столицы – реконструкция аэропорта Пулково, строительство Западного скоростного диаметра, «Надземного экспресса» и Орловского тоннеля – не приостановлена, скорректированы лишь сроки.

Из всех инфраструктурных проектов сегодня наиболее активно развивается проект реконструкции Пулково. Кстати, здесь не обошлось без политического ресурса. О том, чтобы новая взлетно-посадочная полоса была готова к Петербургскому экономическому форуму, то есть к лету текущего года, распорядился лично премьер-министр Владимир Путин. Поэтому, какие бы проблемы сегодня ни испытывал холдинг «Базовый элемент», куда входит компания «Трансстрой» (генеральный подрядчик реконструкции Пулково), строительство остановлено не будет.

Более того, в мае текущего года пройдет очередной конкурс на право участия в данном проекте. А поскольку в настоящее время остановлено несколько конкурирующих проектов (что особенно важно – аэропорт в Риге), международные инвесторы, которые собирались участвовать и в других конкурсах, сконцентрируют внимание на реконструкции Пулково. «Сегодня мы считаем вполне реалистичным ввод нового терминала в эксплуатацию в конце 2012 года», – сказал господин Молчанов. «Возможно, чтобы облегчить инвесторам привлечение средств, мы разделим реализацию проекта на две очереди, но сроки переносить не станем», – добавил он.

Благополучный диаметр

Западный скоростной диаметр – магистраль, которая строится не только и не столько для того, чтобы разгрузить транспортные потоки внутри мегаполиса. ЗСД имеет важнейшее значение для страны вообще: он обеспечит транспортную связь Большого порта Санкт-Петербурга с федеральными трассами.

Первый участок магистрали строился за счет городского бюджета. Планируется, что в конце следующего года этот участок платной дороги ЗСД будет введен в эксплуатацию.

Далее (на период 2009–2010 годов) предполагалось финансирование проекта на концессионной основе за счет средств инвестора (50%), городского бюджета (16%) и Инвестиционного фонда РФ (34%). Победителем концессионного конкурса, проведенного летом прошлого года, стал консорциум ООО «ЗСД «Невский меридиан». Однако в планы концессии вмешался кризис. Подписание соглашения с «Невским меридианом», запланированное на октябрь 2008-го, неоднократно откладывалось. Власти объясняют задержку проблемами с получением кредитов под проект и высокими валютными рисками. Кроме того, у главной компании консорциума, «Базового элемента», в это же время выявились проблемы не только в Петербурге, но и на строительных площадках других регионов России. (У дочерних структур «Базового элемента» сейчас идут судебные тяжбы по всей стране.)

Срыв подписания концессионного соглашения не поставил крест на проекте ЗСД. В феврале Юрий Молчанов сообщил, что в 2009–2010 годах Западный скоростной диаметр будет возводиться за счет уже вложенных средств федерального и городского бюджетов, а окончание строительства трассы ориентировочной стоимостью 212,7 млрд руб. переносится с 2012-го на 2013–2014 годы. На 2009-й бюджетных вложений не запланировано. Зато, со слов вице-губернатора, известно, что «Правительство РФ в настоящее время готовит специальное постановление о финансировании проекта» на последующие годы.

Не орлиного полета

Другой масштабный транспортный стратегический проект Петербурга – Орловский тоннель. Тоннель должен пройти под рекой Невой между Литейным и Большеохтинским мостами. Его сооружение обеспечило бы прямой выход из районов исторического центра города на кольцевую автодорогу (КАД) и магистрали северного направления.

Задачей, связанной со строительством Орловского тоннеля, является превращение Пискаревского проспекта в скоростную магистраль. Первый этап реконструкции проспекта предусматривает вынос трамвайных путей с проезжей части и расширение дороги на одну полосу за счет сноса зеленых насаждений, что вызвало заметный общественный резонанс.

Предполагалось, что уже осенью 2006 года будет выбран подрядчик, а в 2008-м заработает первая транспортная артерия, обеспечивающая круглосуточную связь обоих берегов Невы, то есть Орловский тоннель.

О предстоящем финансовом кризисе в то время мало кто догадывался, но бумажная работа, как водится, несколько затянулась. 9 июня 2008 года КИСП собирался назвать победителя конкурса. Последний начал бы строительство тоннеля и завершил его к 2011-му. Однако чиновники долго не могли придумать, где тоннель вынырнет из Невы на берег. Затем ждали принятия закона о концессионном соглашении. Словом, конкурс так и не состоялся.

Заявленная стоимость строительства прохода под Невой составляет 26,4 млрд руб. Финансирование проекта предполагалось осуществлять из средств Инвестиционного фонда РФ, бюджета Северной столицы и средств частных инвесторов, то есть по схеме ГЧП. Порядок перечисления и доли средств КИСП пока не называет.

Воздушное метро

Отложен и другой крупный проект развития транспортной инфраструктуры – строительство нового вида пассажирского транспорта – «Надземный экспресс». «Если для проектов ЗСД, «Пулково» и Орловского тоннеля мы, в принципе, придумали модели, позволяющие их продвигать, то по «Надземному экспрессу» пока еще не определились, – пояснил Юрий Молчанов. – От проекта не отказываемся, ищем оптимальную траекторию движения вперед», – добавил вице-губернатор. Легкая эстакадная рельсовая трасса длиной 29,9 км должна соединить районы станций метро «Проспект Ветеранов», «Купчино», «Звездная», «Обухово». Этот проект также планировалось финансировать по схеме ГЧП. В 2009 году должно было начаться строительство южного участка рельсовой трассы, в связи с чем для жителей Красносельского и Кировского районов летом прошлого года были проведены общественные слушания.

Слушания, надо заметить, провалились. Подавляющее большинство горожан, пришедших в актовый зал администрации Кировского района, выступали против строительства «надземки».

По словам председателя Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Максима Соколова, до 2010 года по «Надземному экспрессу» запланированы и будут проводиться лишь проектные работы. «В связи с изменением сроков реализации проекта изменится и срок ввода в эксплуатацию», – сказал он и уточнил, что это конец 2013-го – начало 2014 года.

Шанхайская премьера

Реализация «Надземного экспресса», по крайней мере, его первого участка, чрезвычайно важна связи с еще одним стратегическим проектом Петербурга – комплексным освоением территории площадью 205 га в Красносельском районе, проектом «Балтийская жемчужина». Если участок «надземки» между станциями «Балтийская жемчужина» и «Проспект Ветеранов» не будет возведен, то 35 тысяч жителей комплекса лишатся важного маршрута общественного транспорта, а из Красносельского района и без «Балтийской жемчужины» не так просто выбраться.

Надо отдать должное шанхайскому инвестору: в условиях глобального финансового кризиса проект продолжает последовательно развиваться. В настоящее время один из кварталов комплекса – «Жемчужная премьера» – находится на стадии 70–80% готовности. Продажи жилых и коммерческих площадей были открыты еще в сентябре прошлого года.

Как утверждают в ЗАО «Балтийская жемчужина», продажи в квартале идут хорошо. Например, уже точно известны даты получения ключей жильцами двух первых корпусов квартала (30 июня и 30 августа 2010 года). Однако, по словам Максима Соколова, коммерческие помещения реализуются плохо. И в конце концов это может отрицательно сказаться на продажах жилых объектов. Господин Соколов надеется, что это явление временное.

Успеху «Балтийской жемчужины», как уже отмечалось, во многом способствует политическая поддержка – ведь это первый в новой истории проект стратегического партнерства России и Китая. Кроме того, новый микрорайон возводится на собственные средства шанхайской компании, то есть без займов.

Территории олигархов

У других проектов развития территорий положение не так благополучно. По инфраструктурным проектам осуществлен перенос сроков, но эти сроки хотя бы названы. Между тем проект развития территории «Новая Голландия» пока вообще не имеет обозначенных дат завершения очередей строительства.

Впрочем, как заявил Максим Соколов, проект «Новая Голландия» развивается динамично, «выполнен колоссальный объем работ, который не виден лишь на первый взгляд – в частности, проведено полное инженерное обеспечение комплекса, укреплен фундамент арестантской башни». Также, по его словам, построена уникальная «стенка в грунте» (это своеобразный экран под землей, призванный защищать окружающую застройку от подземного строительства). При этом выполнены все требования КГИОПа. По данным чиновника, в проект уже вложено $63 млн – это одна пятая от бюджета проекта, который на сегодня оценен в $350–380 млн. Хотя, по мнению Шалвы Чигиринского, инвестора проекта, его реальная стоимость в три раза выше.

Однако архитектор Вениамин Фабрицкий (он буквально одержим идеей реанимировать Новую Голландию еще с 1975 года), например, утверждает, что работы на острове сегодня практически остановились и после того, как будет получено заключение Главгосэкспертизы, проект продадут.

Максим Соколов сообщил, что заключение Главгосэкспертизы ожидается в апреле-мае текущего года. Он отметил, что проект может претерпеть некоторые «тактические, но не стратегические изменения». Например, может быть понижена «звездность» отеля, который планируется открыть на территории комплекса.

Не меньше беспокойства у общественности вызывает и судьба проекта развития территории Апраксина двора. Здесь причина в финансовых трудностях все того же «Базового элемента», «дочка» которого – «Главстрой СПб» – выиграла в свое время конкурс на реконструкцию.

Гораздо меньше опасений у чиновников вызывает другой знаковый проект – создание «Охта центра». На прошлой неделе принят закон, в соответствии с которым город выходит из финансирования этой стройки. Однако глава «Газпрома» Алексей Миллер не выразил по этому поводу особого пессимизма. Он сказал, что проект все равно будет реализован в обозначенные сроки.

Участие «Газпрома» также предполагалось при развитии территории бывшего стадиона им. Кирова на Крестовском острове. Оттуда «Газпром» наоборот ушел, зато город взял все финансирование на себя, и даже без переноса сроков.

И в заключение следует отметить одну позитивную тенденцию – бурное развитие автомобильного кластера Петербурга. Один завод уже запущен на прошлой неделе и выпускает первые «Опели» и «Шевроле». Остальные производства строятся без значительных изменений графиков. Только один проект кластера отменили, но его старт вообще был под вопросом и до кризиса. Так что здесь город особенно ничего не потерял.

В сущности, нехватка средств мало помешала значительному количеству частных инвесторов. Даже если, например, Шалва Чигиринский покинет остров Новая Голландия, проект у него кто-либо купит, и работы продолжатся. Благо, на то есть воля Смольного, для которого нет слова «невозможно», есть слово «надо».

Западный скоростной диаметр

Срок реализации – 2004–2013 гг.

Стоимость проекта – более 212,7 млрд руб.

Форма реализации – государственно-частное партнерство по схеме концессии.

Магистраль обеспечит транспортную связь Большого порта Петербурга через Кольцевую автодорогу с федеральными трассами на Москву, в регионы России, страны Балтии и Скандинавии. Общая протяженность магистрали составит 46,4 км. Трасса включит в себя 14 транспортных развязок, несколько тоннелей и мостов. Ежедневно дорога будет обслуживать свыше 100 тысяч автомобилей.

«Надземный экспресс»

Срок реализации – 2005–2014 гг.

Стоимость проекта – 34 млрд руб.

Форма реализации – государственно-частное партнерство.

Трасса соединит станции метро «Обухово», «Звездную», «Купчино», «Проспект Ветеранов». Длина основного участка трассы – 29,9 км. Средняя скорость движения с учетом остановок – 35 км/ч. «Надземный экспресс» пройдет через шесть административных районов Петербурга.

Реализация проекта позволит создать линию нового вида пассажирского транспорта, улучшить качество обслуживания пассажиров и разгрузить улично-дорожную сеть мегаполиса.

Орловский тоннель

Срок реализации – 2005–2012 гг.

Стоимость проекта – 26,4 млрд руб.

Форма реализации – государственно-частное партнерство по схеме концессии.

Будет построен между Литейным и Большеохтинским мостами.

Тоннель позволит увеличить пропускную способность Волго-Балтийского водного пути, создать новую транспортную связь лево- и правобережных районов Петербурга. За счет непрерывной работы тоннеля можно будет увеличить время разводки мостов и снизить нагрузки на городские магистрали.

Ожидается, что ежедневно тоннель будет обслуживать порядка 50 тысяч автомобилей.

«Балтийская жемчужина»

Срок реализации – 2005–2013 гг.

Стоимость проекта – 33,8 млрд руб.

Форма реализации – за счет средств инвестора, Шанхайской заграничной объединенной инвестиционной компании.

Проект предполагает строительство объектов жилого, социального и общественно-делового назначения в юго-западной части Петербурга (территория ограничена Финским заливом, Петергофским шоссе, Дудергофским каналом и Южно-Приморским парком).

Общая площадь «Балтийской жемчужины» составит 205 га, площадь застройки – 1,76 млн кв. м. Большая часть территории (1,07 млн кв. м) будет отведена под строительство жилья, 0,6 млн кв. м займут объекты коммерческой недвижимости. Планируется также возвести объекты социальной инфраструктуры, образовательные, медицинские и спортивные учреждения, центры досуга и отдыха.

Общественно-деловой район «Охта центр»

Срок реализации – 2005–2016 гг.

Стоимость проекта – 60 млрд руб.

Форма реализации – за счет средств инвестора, ОАО «Газпром».

Проект будет реализован на участке в 70 га. Территория будущего района разделена на три зоны. В границах первой, которая расположена при впадении реки Охты в Неву, будет построен высотный комплекс и прилегающие к нему офисные здания. В 396-метровом небоскребе разместятся офисы, паркинг на три тысячи автомобилей, IT-центр. На верхнем 67-м этаже будет оборудована смотровая площадка.

Вторая зона находится между правым берегом реки Охты и существующей гостиницей

«Охтинская». Третья – южнее первой – между Невой и Охтой.

Общая площадь помещений «Охта центра» составит более 976 тыс. кв. м.

На территории общественно-делового района появятся офисные здания, библиотека, рестораны, гостиницы, парковые зоны, крытый каток, а также многофункциональный культурный комплекс, в котором создадут первый в городе музей современного искусства и театрально-концертный зал.

«Новая Голландия»

Срок реализации – 2005–2010 гг.

Стоимость проекта – 9,8 млрд руб.

Форма реализации – за счет средств инвестора, ООО СТ «Новая Голландия».

Предполагается создание нового культурного центра общей площадью 180 тыс. кв. м. На территории острова будут построены офисы, торговые центры, отели, 9 тыс. кв. м жилья, подземная парковка на 1,1 тысячи машино-мест. Кроме того, планируется возвести Дворец фестивалей, галерею искусств и музей.

Завод «Дженерал Моторз»

Срок реализации – 2006–2009 гг.

Стоимость проекта – более 10 млрд руб.

Форма реализации – за счет средств инвестора, ООО «Дженерал Моторз Авто».

Завод построен на участке площадью 94 га, расположенном в поселке Шушары (Московское шоссе, участок 1). К концу 2010 года предприятие будет выпускать свыше 70 тысяч автомобилей ежегодно.

24 февраля 2009