Ван Чанда: «Можем обсуждать любые предложения других инвесторов, но с условием, что руководящая роль остается за компанией „Балтийская жемчужина“».

Игорь Архипов

Проект китайских инвесторов «Балтийская жемчужина», стартовавший в 2004 году, был на тот момент самым масштабным проектом комплексного освоения территорий в Санкт-Петербурге, с рекордным объемом заявленных инвестиций — более 1 млрд долларов. На заброшенных землях площадью 205 га в Красносельском районе, расположенных между южным побережьем Финского залива и Петергофским шоссе, строится многофункциональный комплекс, где должно появиться более 1 млн кв. м. жилья, а также более 600 тыс кв. м. коммерческой недвижимости — офисы, спортивно-развлекательные объекты, торговля, гостиницы и т. д. (подробнее см: «В поисках жемчужины», «Эксперт С-З», №14, 10 апреля 2006 года). О ходе осуществления проекта в интервью обозревателю «Эксперта С-З» рассказывает президент, заместитель председателя совета директоров ЗАО «Балтийская жемчужина» Ван Чанда.

В масштабах города

Какие проблемы задерживают реализацию проекта — в частности, судя по заявлениям руководителей администрации Санкт-Петербурга, ожидалось, что еще в 2007 году будет построена первая очередь жилья (160–180 тыс кв. м).?

Вероятно, здесь имеет место какое-то непонимание. Постановление правительства Санкт-Петербурга о проектировании и строительстве было принято в январе 2006 года. Тогда же началась проработка Генерального плана застройки, который, на сегодня, утвержден КГА. К 2007 году у нас появились уже архитектурные чертежи первых микрорайонов — жилых кварталов, прилегающих к Петергофскому шоссе. Объективно их строительство занимает 1,5–2 года. Поэтому наша работа не отстает от графика, и действительно только к 2009 году можно построить первые кварталы и сдать их в эксплуатацию. Сейчас активно идет строительство двух кварталов (170 тыс кв. м. и 140 тыс кв. м. жилья), к концу нынешнего года будут возведены основные конструкции обоих жилых кварталов, с тем чтобы к концу 2009 года полностью завершить строительство всех корпусов жилых зданий в кварталах.

Дальнейшую работу по проектированию первого квартала мы поручили самому крупному в Петербурге институту — ЛенНИИпроекту, он же полностью выполнял проектирование второго квартала. В этой работе ему помогали специалисты из Харбинского архитектурно института — они имеют хороший опыт проектирования жилья для строительства в сложных климатических условиях и обладают опытом сотрудничества с российскими специалистами. В итоге, мы прошли все необходимые экспертизы и утверждение документов, и получили разрешение на строительство первых кварталов.

А в каком состоянии находится строительство на въезде в «Балтийскую жемчужину» многофункционального комплекса из четырех корпусов, которые, как ранее отмечалось, будут напоминать лепестки люцерны? Этот объект также анонсировался как один из первоочередных…

Возведена часть фундамента Южной площади, где разместится этот комплекс. Мы хотим, чтобы это был коммерческий комплекс европейского уровня, и пригласили для совместного участия в его создании ряд европейских партнеров. Мы согласились с их предложениями и внесли корректировки в расположение объектов на Южной площади. В частности, мы посчитали целесообразным расширить часть комплекса, которая будет включать гостиницу. На территории «Балтийской жемчужины предполагается строительство большого количества центров развлечений, в том числе спортивных, например аквапарк — Петербургу не хватает таких мест отдыха в закрытых помещениях, о чем свидетельствует и переполненный аквапарк в гостинице „Прибалтийская“.

Но ведь о большом аквапарке как одном из главных центров притяжения для посетителей „Балтийской жемчужины“ говорилось с самого начала. Появилась ли определенность, какие конкретно объекты коммерческой инфраструктуры будут построены на территории комплекса?

В настоящий момент идут работы по проектировке всей коммерческой части „Балтийской жемчужины“ и пока нельзя сказать, каким будет окончательный проект. Генеральный план застройки территории предусматривает, что объекты коммерческого назначения образуют большой коридор, идущий от Южной площади до берега Финского залива. Для участия в разработке концепции всего этого коммерческого коридора приглашены две крупные западные консалтинговые компании — американская SOM и английская RTKL. В крупных городах Китая распространено строительство подобных коммерческих коридоров и у нас есть опыт сотрудничества при их создании с западными консалтинговыми компаниями. Мы стремимся к тому, чтобы это был большой коммерческий центр в масштабах всего города, и жители „Балтийской жемчужины“ составляли только часть целевых потребителей услуг, предоставляемых здесь. Нам это видится как альтернативный историческому центру города современный деловой сити, которого сейчас не достает Петербургу, — с красивыми офисными зданиями высокого класса, гостиницами, объектами торговли, развлечений…

Решено, сколько будет гостиниц — чиновники администрации ранее заявляли о строительстве трех отелей?

Нет, совершенно точно мы сможем говорить об этом после завершения работы над концепцией коммерческой застройки.

По возрастающей

В чем состоит особенность общей архитектурной концепции „Балтийской жемчужины“?

Этажность нашей застройки понижается с севера на юг и, таким образом, весь комплекс будет образовывать некое подобие лестницы. В первом квартале около Петергофского шоссе самая высотная точка будет на уровне 19 этажей, самая низкая — 4 этажа. Это связано с установленными для нашей территории ограничениями по высотности застройки. Однако, мы обсуждали вопросы высотности с городскими властями и у нас есть разрешение на строительство в центре комплекса отеля высотой 188 метров.

Если говорить об особенностях архитектурной концепции комплекса, нужно отметить, что мы внесли некоторые изменения в обычную модель проживания в Петербурге. Под всеми нашими жилыми кварталами будет располагаться подземный паркинг — это позволит высвободить пространство во внутренних дворах и превратить их в хорошо благоустроенные, озелененные рекреационные зоны. Мы намерены сделать жилые микрорайоны, которые будут и в дальнейшем эксплуатироваться нашей компанией, закрытыми, обеспечивающими высокий уровень безопасности жителей.

Какова будет последовательность застройки комплекса? Судя по всему, вы решили возвести сначала жилье, а затем уже объекты коммерческой недвижимости…

Нет, фактически строительство коммерческих и жилых объектов будет идти параллельно и гармонично. Сегодня строится первая очередь — два жилых квартала, и как только будет скорректирован проект Южной площади, мы приступим к возведению коммерческого комплекса. Вторая очередь строительства жилья будет включать и объекты социальной инфраструктуры — школу и детский сад. По нашим планам, параллельно с жилищным строительством до уровня Матисова канала и проспекта Героев дойдет к 2010 году и застройка коммерческого коридора. Завершить же строительство всего комплекса мы намерены в 2013 году.

И в каком сегменте будет позиционироваться строящееся жилье?

Первые кварталы мы позиционируем как жилье в среднем сегменте, ориентированное на средний класс общества. Понятно, что пока территория всего комплекса не застроена и не реализованы в полной мере все достоинства проекта, преждевременно строить жилье высокого уровня. И мы на момент открытия продаж будем ориентироваться на среднюю цену жилья в Красносельском районе. Но затем класс жилья будет повышаться. Начиная с третьей очереди — это кварталы, выходящие на Дудергофский канал, — планируем строить таунхаузы и коттеджи. Особенно привлекательна для малоэтажной и элитной застройки северная часть территории, примыкающая к берегу Финского залива.

Строительству элитного жилья способствует, в целом, весьма хорошая экологическая обстановка на территории комплекса — это водные ресурсы, Матисов и Дудергофский каналы, позволяющие на судах выходить в Финский залив, рядом большой лесной массив Южно-Приморского парка. При этом привлекательная экологическая среда будет гармонично сочетаться с возможностями центра города, которые обеспечит наша коммерческая инфраструктура. Удобным окажется и транспортное сообщение — на территории „Балтийской жемчужины“ будет две остановки „Надземного экспресса“.

Не только коммерция

Как ЗАО „Балтийская жемчужина“ участвует в создании инженерной инфраструктуры комплекса?

На возведение инженерной инфраструктуры нами затрачено уже более 140 млн долларов — это инвестиции компании „Балтийская жемчужин“. Мы полностью финансируем строительство магистралей, мостов, трубопроводов на территории комплекса. Реконструировано уже русло Матисова канала. Построена часть дорог. Возведение объектов инженерной инфраструктуры даже несколько опережают строительство жилой и коммерческой недвижимости. В дальнейшем собираемся установить причал на берегу Финского залива, чтобы в „Балтийскую жемчужину“ можно было прибывать и на пароходах.

Какие компании-подрядчики привлекаются для выполнения работ?

Подрядчики выбираются на выполнение работ по каждому конкретному объекту. Так, генподрядчик строительства второго жилого квартала — российская компания СМУ-2. Первый квартал возводит Шанхайская строительная компания в лице ее российского представительства. Естественно, она имеет все необходимые разрешения и руководствуется в своей деятельности российскими правовыми нормами. Все работы по инженерной и дорожной инфраструктуре выполняют петербургские компании.

Планируете ли вы привлекать инвесторов, в том числе для строительства масштабных коммерческих объектов, таких как аквапарк, небоскреб, гостиницы?

В настоящее время все инвестиции — это средства компании „Балтийская жемчужина“. Общий объем инвестиций, на который мы ориентируемся, с учетом серьезного подорожания строительных материалов, может составить 3 млрд долларов. Однако, поскольку проект „Балтийской жемчужны“ действительно очень крупный, мы готовы обсуждать предложения по участию в инвестициях в проект. Но при этом мы намерены быть, безусловно, основным девелопером. Возможно, будем привлекать профессиональные компании-операторы к проектам строительства торговых центров, бизнес-центров. И, конечно, смею уверить, что мы заручимся поддержкой одного из ведущих мировых гостиничных операторов, чтобы построить лучшую в Петербурге гостиницу!

А предполагаете ли предоставлять другим застройщикам отдельные участки для строительства жилья?

Мы можем обсуждать любые проекты и предложения о сотрудничестве других инвесторов, но с условием, что руководящая роль остается за компанией „Балтийская жемчужина“. Ведь именно мы взяли на себя все обязательства перед городской администрацией по комплексному освоению территории, и мы не намерены отходить от общей концепции комплекса и генерального плана, определяющего функциональное назначение участков.

На какой срок окупаемости проекта вы рассчитываете?

Мы полагаем, что, по меньшей мере, это будет 8 лет. Но и об этом сроке возврата инвестиций пока можно говорить лишь предположительно — мы еще будем около 5 лет вести инвестиционную деятельность. Конечно, если бы мы ориентировались только на коммерческую составляющую, то могли бы эти же средства вложить в проекты на китайском рынке и гораздо быстрее вернуть инвестиции. Впрочем, проект „Балтийской жемчужины“ имеет и важную политическую составляющую. Большое значение нашему проекту придается как на правительственном уровне КНР и России, так и на уровне администраций городов-побратимов — Петербурга и Шанхая. И мы постараемся реализовывать проект самым достойным образом.