Мировой финансовый кризис отрицательно повлияет далеко не на все компании и рынки, уверены аналитики. Сильные игроки станут еще сильнее, а национальные приоритеты могут поменяться.

Специалисты в вопросах научной экономики утверждают, что в истории нет универсальных моделей развития кризиса, равно как нет и готовых решений по его преодолению. Однако эксперты уверены: российскому рынку недвижимости кризис пойдет на пользу. Выживут сильнейшие. Как заявил на круглом столе «Недвижимость Санкт-Петербурга: рост или падение?» вице-губернатор города Александр Вахмистров, в случае неблагоприятного сценария финансовый кризис может продлиться до 2 лет. В этом случае реализация крупных проектов, в частности строительства жилья, может затянуться до 4-5 лет. Однако при благоприятном развитии событий, по его мнению, кризис закончится весной 2009 года. В этом случае сроки реализации проектов задержатся всего на полгода. За счет чего можно выровнять рынок?

Строить на свои

Эксперты, анализируя ситуацию, советуют обратить внимание на фундамент – но не конкретных домов, а конкретных домостроительных компаний. В условиях недостаточности собственного капитала для возведения жилых домов многие строительные компании прибегали к масштабному финансированию проектов за счет средств дольщиков, банковских кредитов, выпуска корпоративных облигаций. У большинства строительных компаний объем привлеченных средств в 3-5 раз превысил размер собственного капитала! Те, кто рассчитывал взять кредит на год, а затем перекредитоваться, сегодня выставляют свои площадки на продажу. Компании одна за другой стали объявлять об отмене планов по закладке новых объектов строительства. По словам риелторов (в частности, УК ЗАО «БЕСТ-Недвижимость»), на рынке уже существует около 20 строительных объектов, где они не рекомендуют своим клиентам покупать квартиры. Николай Казанский, директор департамента инвестиционного консалтинга Colliers International, считает, что основной удар кризиса придется на те компании, которые уже объявили о грандиозных планах строительства в 2009 году и приступили к поискам источников финансирования. Крупные девелоперы, которые могут инвестировать в строительство собственные средства, чувствуют себя значительно спокойнее. И, по мнению экспертов, от кризиса только выиграют. По данным строительных компаний, рентабельность проектов, построенных на собственные деньги девелопера, составляет от 35 до 80%. О том же говорил в программе «В фокусе» на РБК-ТВ председатель совета директоров Rodex Group Антон Данилов-Данильян: в первую очередь, трудности испытывают те, кто строил на кредитные деньги, не имея собственных ресурсов. По мнению президента инвестиционной банковской группы Terraon Сергея Лепковича, в Петербурге крупные застройщики будут ощущать себя спокойно в перспективе на пять-семь лет.

Качество жилья

Антон Данилов-Данильян также заметил, что кризис затронул девелоперов, строивших низкокачественные дома, тех, кто не уделяет должного внимания инженерным сетям, инфраструктуре, видовым характеристикам. Чем выше качество жилья, тем оно перспективнее. Всем известны законы рынка: на подъеме быстрее всего дорожает самый дешевый товар, а медленнее – дорогой. На спаде ситуация прямо противоположная. Это актуально и для рынка недвижимости. Компания «Калинка-Риэлти» прогнозирует падение стоимости некачественного жилья от 20 до 30%, высококачественное же снизится в цене в пределах 10-15%. Исследование, проведенное ВЦИОМ совместно с Russian Research Group, показывало, что в январе 2008 года порядка 11% населения планировало покупку жилья в ближайшие один-три года. В октябре эта доля выросла до 15% притом, что банки практически перестали выдавать ипотечные кредиты. Примечательно, что наибольший интерес к покупке жилья проявляют жители в Северо-Западном федеральном округе – 53%, отмечает руководитель ВЦИОМ-недвижимость Никита Чулочников. Качественные проекты на рынке недвижимости Санкт-Петербурга обладают наибольшей устойчивостью в условиях кризиса. Компании - владельцы таких проектов не теряют клиентов.

Солнце с Востока

В условиях кризиса девелоперы ищут новые источники финансирования. И если раньше все жаждущие инвестиций взоры были обращены на Запад, то теперь, во время всеобщей нестабильности, новой зари ждут с противоположной стороны. В Пекине в конце октября прошел саммит «Европа-Азия» (АСЕМ), одной из главных тем которого стала координация международных усилий по борьбе с глобальным финансовым кризисом. А в Москве главы правительств России и Китая приняли участие в Третьем Российско-китайском экономическом форуме, где были подписаны новые соглашения и договоры о сотрудничестве в научно-технической, экономической, гуманитарной и других сферах. Председатель правительства РФ Владимир Путин даже предложил совершать взаимные расчеты России и Китая в национальных валютах, что было воспринято как предложение отказаться не только от доллара в пользу юаня, но и от давления США. Действительно, Китай сегодня – реальный, а не мнимый «остров стабильности» в океане бушующего финансового кризиса. С его колоссальными валютными резервами ($1,9 трлн) и реально работающей промышленностью ему по силам не только сохранить свою стабильность, но и помочь развитым странам выбраться из кризиса. Известный американский финансист Джордж Сорос в интервью немецкой газете Die Welt дал такой прогноз развития мировой экономики и финансовой системы: «Влияние Америки сократится. Китай станет новой глобальной финансовой империей. Эта страна едва ли не единственная осталась на плаву и теперь сможет делать инвестиции на Западе».

По словам Премьера Госсовета КНР Вэнь Цзябао, финансовый рынок Китая в условиях мирового финансового кризиса демонстрирует стабильность и безопасность. А Президент Всемирного банка Роберт Зеллик уверен: китайская экономика будет и в дальнейшем сохранять стремительное развитие, и это является крайне важным для мировой экономики. Это отмечено и в докладе «Оценка перспектив мировой экономики», обнародованном Международным валютным фондом.

Брат Китай

Участники телемоста между Пекином и Москвой, посвященного глобальному финансовому кризису, высказали мнения, что КНР и Россия не пострадают. И потому должны продолжить укрепление сотрудничества, чтобы защитить общие интересы на международном финансовом рынке. Россия преимущества соседства с КНР оценила давно и продолжает укреплять дружественные связи. Так, 2009-2010 годы решено было посвятить Году русского языка в Китае и Году китайского языка в России. Год России в Китае уже проводился в 2006 году. Как показали исследования Института международных отношений (МГИМО) симпатия китайского народа к России увеличилась на 20% после проведения Года России в Китае, а россияне и вовсе считают Китай самой дружелюбной для нашей страны державой.

Статистика подтверждается и на практике. С каждым днем в России открывается все больше фирм, которые занимаются организацией отношений между Россией и Китаем в сфере бизнеса, культуры и образования. Консалтинговые фирмы оказывают профессиональную помощь по сопровождению деятельности в Китае: поиск производителей, обмен опытом в сфере образования, организация выставок и т. д. В Россию приходят китайские банки и автопроизводители. Сегодня китайские компании участвуют в тендерах на строительство объектов Олимпиады-2014.

«России сейчас нужны людские ресурсы Китая, Россия также многое может дать Китаю, – уверен профессор научно-исследовательского института Министерства финансов Китая. – Ядерная энергетика, космическая промышленность – это лишь несколько областей, в которых мы можем реализовывать совместные проекты. Мы страны-соседи. В какой-то степени мы обречены на сотрудничество».

В последнее время китайские инвесторы очень активно вкладываются в экономику Северной столицы: открывают рестораны и бизнес-центры, строят заводы и жилые кварталы. В Санкт-Петербурге даже планируется открыть российско-китайский центр экономического сотрудничества, обещает директор департамента международного сотрудничества международного торгового центра Китая Киайо Линг Бенг.

Взаимовыгодно

В Петербурге и Ленинградской области уже реализованы или находятся в стадии реализации множество совместных российско-китайских проектов: предприятие по производству плоского стекла для промышленных нужд, завод по производству полипропиленовых и металлопластиковых труб, завод по производству микроволновых печей и др. Китайские производители успешно вышли на местный рынок электротехнического оборудования для большой энергетики, а также на рынок коммерческой, строительной и большегрузной спецтехники, оборудования и техники для дорожного строительства.

По словам консула по торгово-экономическим вопросам консульства КНР в Петербурге Чжан Хайтао, Петербург имеет наиболее привлекательный инвестиционный климат по сравнению с другими российскими регионами, так как местная администрация оказывает китайским компаниям прямую поддержку. Поэтому китайские компании планируют увеличить свое присутствие в регионе. Корпорация «Хайсенс» (г. Циндао) планирует построить в Санкт-Петербурге завод по сборке телевизоров, кондиционеров и мобильных телефонов, а также микрорайон «Умный дом» и гостиницу. За 2007 год торговый оборот между Китаем и Россией вырос на 4% и достиг $481,7 млрд. Из них $40 млрд пришлось на оборот между Китаем и Санкт-Петербургом. Крупнейшими инвестиционными проектами китайского бизнеса в Северо-Западном федеральном округе является жилой комплекс «Балтийская жемчужина» (около $3 млрд) и торговый комплекс напротив Московского вокзала, центр торговли в Новгороде и цементный завод в Сланцах (Ленинградская область).

Кризис для нас не помеха

В сложившейся нестабильной ситуации проект «Балтийская жемчужина» вызывает наибольший интерес как у специалистов, так и у горожан. Ведь этот масштабный комплекс стал не только первым проектором комплексной застройки в Санкт-Петербурге, но и первым стратегическим проектом между двумя странами Россией и Китаем. О том, как повлиял финансовый мировой кризис на инвестиционное сотрудничество между двумя государствами и в том числе на темпы строительства комплекса «Балтийская жемчужина», мы попросили рассказать генерального директора ЗАО «Балтийская жемчужина» господина Ван Чанда. Открытие продаж в «Балтийской жемчужине» фактически совпало с экономическим кризисом. Как Ваша компания чувствует себя в изменившихся условиях?

Финансовый кризис носит мировой характер. Ни одно предприятие, ни одна страна и ни один город не может миновать его влияния. На нашу компанию он повлиял с меньшей силой, чем на других игроков петербургского рынка недвижимости, которые работают с привлечением заемного капитала. «Балтийская жемчужина» имеет собственный капитал. Наша компания обеспечена финансами для продолжения строительства кварталов первой очереди застройки «Жемчужная премьера» и «Жемчужная симфония» даже в условиях кризиса и общего сокращения потребительского спроса. Поэтому в нашей компании финансовый кризис отразится только на скорости осуществления продаж, они несколько замедлятся. У «Балтийской жемчужины» выработан план действий для удержания и усиления позиций компании на рынке в условиях кризиса?

Я знаю, что на рынке Петербурга многие застройщики прекратили или приостановили работу. Стратегической позицией нашей компании является продолжение строительства в начатых кварталах по намеченному раннее плану. На нашей стройплощадке возведение кварталов идет полным ходом: в три смены 24 часа в сутки. И мы с уверенностью готовы заявить нашим дольщикам, что компания полностью исполнит свои обязательства по выполнению строительства и в следующем году вовремя закончит все работы, сдав объекты в эксплуатацию по плану, выдержав заявленные раннее даты. Какие гарантии в реализации проекта может дать «Балтийская жемчужина» своим клиентам? Нами полностью подготовлен и утвержден бюджет до полного завершения строительства. Даже в условиях нестабильной экономической ситуации мы продолжаем возводить новый комплекс. На настоящий момент квартал «Жемчужная премьера» находится на стадии строительства и продаж, квартал «Жемчужная симфония» в продажу еще не поступил. Мы обладаем достаточной производственной и финансовой силой, для того чтобы кризис не повлиял на деятельность компании, и она исполнила все свои обязательства как перед клиентами, так и перед городом. Более того, выполнение наших обязательств относится к строительству объектов социальной инфраструктуры: детских садов, школ, поликлиник, которые также вовремя будут переданы городскому правительству. Мы в срок подведем все коммуникации, такие как электричество, вода, отопление и т.д.

Среди основных гарантий надежности нашего проекта выделю три. Во-первых, «Балтийская жемчужина» – первый проект стратегического сотрудничества России и Китая. Поэтому как правительство Китая и администрация Шанхая, так и правительство России и администрация Санкт-Петербурга придают огромное значение развитию этого комплекса и прикладывают максимальные усилия для того, чтобы соблюсти взаимные договоренности и успешно реализовать проект к 2013 году. Во-вторых, «Балтийская жемчужина» строится на собственный капитал компании. И, наконец, это наши надежные российские партнеры, которые помогают возводить многофункциональный комплекс, и наш профессиональный международный коллектив, работающий над проектом. Как вы думаете, стоит ли сегодня откладывать покупку жилья из-за неустойчивости рынка и непредсказуемости ценовой динамики?

Мы понимаем опасения россиян. Во-первых, люди беспокоятся за собственные сбережения и боятся идти к застройщикам, опасаясь того, что после заключения сделки проект будет приостановлен или заморожен. Во-вторых, люди боятся финансового кризиса и переживают, что, взяв рассрочку или кредит на приобретение недвижимости, в дальнейшем не смогут его выплачивать. Эта реакция потребителя предсказуема. Однако есть покупатели, которые рассматривают, насколько компания может вызвать доверие, какие гарантии успешного осуществления своей деятельности она имеет. Такие клиенты не сомневаются в «Балтийской жемчужине» и становятся нашими дольщиками. Кроме того, среди покупателей есть и такие, кто видит в финансовом кризисе прежде всего угрозу для удешевления собственных денежных средств. Они уверены, что осуществлять капиталовложения в материальные ценности правильней, нежели держать наличные средства, и выбирают самую надежную и стабильную компанию на рынке недвижимости. В сложившейся ситуации нельзя забывать о том, что обесценивание национальной валюты, как правило, опережает возможное понижение цен на недвижимость, и в таком случае люди, обладающие стратегическим мышлением, выбирают вложения в недвижимость. Петербургские застройщики начали снижать цены и предлагать разнообразные скидки. Будет ли «Балтийская жемчужина» снижать стоимость квадратного метра?

Исходя из ситуации, большинство застройщиков и девелоперских компаний прибегают к снижению цены на свою продукцию по причине банковских займов, которыми они пользовались во время возведения зданий. Многие не хотят замедления оборотов капитала внутри компании. В условиях кризиса самым простым способом стимулирования спроса было и остается снижение цен. Однако на рынке должно сохраняться пространство для этого маневра, и здесь нельзя забывать о таком факторе, как себестоимость строительства. Так как «Балтийская жемчужина» — проект комплексного освоения территории, то на настоящий момент цена за квадратный метр, назначенная нашей компанией, не многим отличается от чистой себестоимости строительства. Вообще, если мы рассматриваем наш проект как продукт, то комплексное освоение территорий всегда имеет большую себестоимость строительства, нежели точечная застройка. И сегодня наша компания практически не получает прибыли от реализуемой первой очереди застройки. Поступление прибыли мы ожидаем при возведении следующих очередей. Сейчас мы продаем недвижимость в комплексе по ценам чуть выше себестоимости строительства. На настоящий момент назначенная цена за квадратный метр в проекте — это усредненная цена по районам, прилегающим к комплексу. Пока мы не рассматриваем возможности снижения цены по причине того, что «Балтийская жемчужина» не испытывает затруднений в связи с банковскими займами, и мы контролируем оборот капитала внутри компании.

Из-за финансового кризиса объем ипотечного кредитования резко сократился, банки ужесточили требования к клиентам и повысили процентные ставки. Предполагает ли «Балтийская жемчужина» предоставлять специальные программы для потенциальных покупателей?

Действительно, проблема приостановки ипотечного кредитования российскими банками существует. Так как «Балтийская жемчужина» – компания-девелопер с большим опытом работы, мы бесспорно предполагали, что на рынке будет присутствовать такая банковская услуга, как ипотечное кредитование. Например, внутри Китая порядка 70-80% всех сделок по приобретению недвижимости — это сделки, которые осуществляются на деньги банковского займа. В России, к сожалению, пока сложилась совсем иная ситуация. Мы желаем российской экономике скорейшего восстановления и надеемся, что банки возобновят ипотечное кредитование по доступным для населения ставкам и условиям. Мы внимательно следим за развитием ситуации и сейчас разрабатываем для наших клиентов специальную программу индивидуальных рассроченных платежей на длительный срок. Эта программа сделает жилье в новом комплексе более доступным для петербуржцев. На настоящий момент у «Балтийской жемчужины» существуют две главные схемы взаиморасчетов дольщиков с компанией: единовременный платеж и рассрочка, которую мы предоставляем своим клиентам. Сегодня мы можем отметить, что продажи «Балтийской жемчужины» являются лучшими по Красносельскому району, и в масштабах города они также очень высоки. Мы видим, что даже в такой сложной ситуации дольщики нам доверяют. А это означает, что как только рынок станет более стабильным, мы начнем продавать еще больше, чем это нам удается сейчас, в условиях кризиса.

Справка о проекте

ЗАО «Балтийская жемчужина» - «дочка» Шанхайской объединенной заграничной компании в Санкт-Петербурге, учрежденная пятью крупнейшими шанхайскими корпорациями. Проект «Балтийская жемчужина» — новый микрорайон в юго-западной части Санкт-Петербурга, рассчитанный на более чем на 35 000 жителей. Территория многофункционального комплекса занимает 205 га, общая площадь застройки - 1 760 000 кв. м. Из них около 1 000 000 кв. м отведено под жилье разного уровня комфортности, более 600 000 кв. м – под коммерческую недвижимость: торгово-развлекательные и деловые комплексы как городского, так и международного уровня, гостиницы, рестораны, спортивные, выставочные и туристические центры. Большую территорию займут объекты социальной инфраструктуры – образовательные, спортивные, медицинские учреждения, а также парки и прогулочные зоны. Общая сумма инвестиций в проект составляет более $3 млрд. Строительство «Балтийской жемчужины» рассчитано на 8 лет и закончится в 2013 году.

Осенью 2008 года в «Балтийской жемчужине» открылись продажи жилых и коммерческих площадей в квартале первой очереди застройки «Жемчужная премьера». Все дома имеют первый нежилой этаж под коммерческие помещения и отапливаемый подземный паркинг. Срок сдачи первого квартала комплекса - II квартал 2010 года. Стоимость квартир в «Балтийской жемчужине» изначально была ниже средней стоимости жилья в Красносельском районе - от 70 тысяч рублей за м2. По мнению экспертов, жилье в новом квартале будет пользоваться спросом. Генеральный директор ЦРП «Петербургская Недвижимость» Илья Еременко считает, что проект «Балтийская жемчужина» весьма перспективен: «Сегодня это флагман проектов комплексного освоения территорий, имеющий относительно высокую стадию готовности, удачный с точки зрения планировочных решений». Можно добавить, что проект крупной строительной компании с иностранным (но не долларовым) капиталом поддерживается как на городском, так и на федеральном уровне. То есть фундамент у «Балтийской жемчужины» – самый что ни на есть прочный.