Пресса о нас

Комплексное освоение территорий: только эконом-класс?

Что считать первым проектом комплексного освоения в Санкт-Петербурге? Как построить и как продать такие проекты? Эти и другие вопросы обсуждались на днях в Ассоциации риэлторов СПб и ЛО. На круглом столе присутствовали представители крупнейших проектов комплексного развития в Санкт-Петербурге.

История и формат жилья

Леонид Сандалов, заместитель директора компании «Бекар» предположил, что первым проектом комплексного освоения стала застройка Крестовского острова, на котором сложилась определенная среда. Светлана Аршинникова, коммерческий директор ООО "Заневский", ГК "Балтрос оценила хрущевские пятиэтажки как первый проект массовой застройки эконом-класса. Однако оба эти утверждения были признаны достаточно спорными, и разговор быстро сосредоточился на современных проектах – новых если не по своей сути, то по уровню выполнения и по масштабу.

Может ли жилье с проектах комплексного освоения быть сегодня только в эконом-классе? Есть ли иные позитивные примеры. Леонид Сандалов привел «Морской фасад» в качестве примера комплексной застройки уровня выше среднего. С его точки зрения, этот комплекс не был задуман как жилье бизнес-класса, но тем не менее оснащен на высоком уровне: там есть сплошной подземный паркинг, вся инфраструктура. Это абсолютно самодостаточный район, там есть все, включая детские сады. Словом, достаточно успешный проект, который полностью завершен. Однако успех проекта, по его словам, основывается скорее на точности локализации, на попадании концепции проекта в правильное, хорошо выбранное место. «Большинство проектов, которые строятся сейчас, задумывались до кризиса. Это главным образом эконом-класса. «Северная долина», Кудрово, Юнтолово – все проекты миллионники за исключением «Балтийской жемчужины» позиционируются в достаточно дешевом сегменте, - напомнил Лев Сандалов. - Минус в плане доступности оборачивается для покупателя плюсом в отношении цены. Спрос в кризис здесь достаточно высок.

«Бекар» занимается продажей «Северной долины», и мы можем видеть, как парадоксальны некоторые качества подобных объектов. «Северная долина» находится возле промзоны «Парнас» - казалось бы, это недостаток. Но по контингенту покупателей мы видим, что многие работают в этой промзоне – и для них близость жилья к месту работы как раз преимущество. Метро близко и не надо пробираться через загруженный пробками город – локализация в этом плане очень точная. В той же «Балтийской жемчужине» другая локализация. Категория жилья и квартирография рассчитаны на другой слой населения: там важен залив, зеленые зоны, обособленность от города. Все это привлекает состоятельных покупателей. В довершение всего схема там очень хорошая: китайские инвесторы обладают своими большими ресурсами, и продажи начались там, когда первая очередь была уже практически построена».

Что касается элитного сегмента, Лев Сандалов отметил здесь характерную особенность: «Если объявлено о строительстве объекта, но продажи еще не начались, появляется лист ожидания. Сначала все выстраиваются в очередь, затем интерес к проекту падает. Давайте вспомним, что минус комплексных проектов в том, что они сдаются очередями. Никому – а уж тем более этой категории покупателей – не хочется жить на стройке. Бывает спад спроса, а в финале строительства спрос резко возрастает: в обустроенный квартал, с готовой инфраструктурой начинают стремиться покупатели с хорошим достатком. Это хорошо видно на примере проекта комплексной застройки, который на сегодняшний день один попадает в категорию элитных – это Парадный квартал. Мест, где может быть квартальная застройка в центре города, у нас крайне мало, поэтому тиражирование этого опыта едва ли возможно. Однако есть проект, который уже оттянул на себя часть спроса со стороны состоятельных покупателей – это «Набережная Европы». Люди хотя и прицениваются к Парадному кварталу, но ждут начала продаж на «Набережной Европы»: локализация настолько уникальна, такого проекта у нас еще не было. А на горизонте маячат еще намывные территории Васильевского…»

Сложности и перспективы

По данным компании «Петербургская Недвижимость», озвученным Ольгой Трошевой, заместителем директора Консалтингового центра компании, в послекризисный период на рынок вышло не более 10% от проектов, которые анонсировались до осени 2008 года. Среди причин, которые отодвинули сроки подготовки проектов, специалисты называют не только экономические затруднения, но и изменения в законодательстве, проблемы с монополистами и пр. Екатерина Юдова, руководитель проекта «Городской ДомоСтроительной Компании», рассказала о тех сложностях, которые возникают сейчас при работе на новых территориях, предназначенных под комплексное развитие.

Банк земли ГДСК составляет порядка 700 гектар. Самыми крупными проектами, запланированными на будущее, Екатерина Юдова назвала территорию в Красногвардейском районе: там будет построено порядка 4 млн квадратных метров жилья. Это земля бывшго совхоза «Ручьи». Сейчас проект находится на самой ранней стадии разработки, подготовки документации. В Красносельском районе запланирован проект под названием «Южная Акватория» - потенциально 300 тысяч квадратных метров жилья, объект находится на стадии утверждения проекта планировки и проекта межевания. И во Фрунзенском районе у ГДСК есть проект «София» - 350 тысяч квадратных метров жилья. Это ресурс перевода предприятий за пределы города, там планируется вывод предприятий, рекультивация земель. Это также стадия утверждения проекта планировки и проекта межевания.

«Каковы этапы предварительной работы над проектом? Сейчас, например, по проекту «Южной Акватории» уже прошли публичные слушания, получено заключение Комитета по Градостроительству и Архитектуре. Сейчас мы начинаем процедуру утверждения проекта: она достаточно длительная, и мы в самом начале, - посетовала Екатерина Юдина. - С 2007 года такому результату предшествовала длительная кропотливая работа. Территорию комплексного освоения ни в коем случае нельзя рассматривать как обособленный объект. Мы постоянно вели работы о разработке документации по развитию всей Юго-Западной Приморской части. К сожалению, там проект не был утвержден, но мы обязаны были это сделать. Мы запланировали социальную составляющую, увязали свои потребности в части инженерной подготовки с общими потребностями района.

Вступление в силу ПЗЗ в феврале 2009 года – потребовалась корректировка проекта в связи с этими нововведениями. Понадобилось, например, провести пересчет машиномест, образовалась недостача машиномест, и мы приняли решение создать многоэтажные отдельностоящие паркинги . Размещение подземных паркингов в данном проекте мы не рассматривали – на намывной территории это сделать сложно. Еще один сложный момент – на окружающей территории не было достаточно социальной инфраструктуры: мы пошли навстречу администрации и разместили у себя несколько больше объектов, чтобы социальные объекты были доступны будущим жителям «Южной Акватории». Представители «Петербургской Недвижимости» перенос открытия продаж в «Семи столицах» практически на один год объяснили переходом на ФЗ – 214, что заняло дополнительное время для оформления необходимой документации. В целом согласование подготовка документации и территории к строительству, по данным экспертов, занимает 5 - 7 лет. Ольга Трошева, заместитель директора Консалтингового центра "Петербургской Недвижимости", отметила, что новый проект позволяет создать единую социальную среду, что привлекает потенциальных покупателей. Также, по мнению эксперта, одним из приятных бонусов для клиента при покупке квартиры является чистовая отделка. Особую надежду профессионалы рынка недвижимости возлагают на ипотечные программы, которые позволят большему количеству покупателей приобрести недвижимость в стоящемся доме. Пока таких предложений от банков единицы, застройщики выходят из положения, предлагая клиентам беспроцентную рассрочку платежа на период строительства дома. Отдельным направлением комплексного освоения территории в Санкт-Петербурге и Ленинградской области является малоэтажное строительство.

«Разрабатывая проект «Новая Ижора», мы ориентировались в первую очередь на опыт Америки и Канады», - рассказала Светлана Аршинникова, коммерческий директор ООО "Заневский", ГК "Балтрос" – «В Америке в послевоенные годы с войны вернулось большое количество ветеранов, и потребовалось много нового жилья. Они упростили нормативную базу по строительству, построили заводы по производству стройматериалов, и ввели ипотеку на отличных условиях. В итоге за 10-15 лет они обеспечили индивидуальным жильем почти всех, кто в этом нуждался. В целом все, что происходило в Европе и в Америке целиком противоположно тому, что делалось у нас: там преобладало развитие городов вширь, застройка индивидуальными домами, а в СССР строились высотки и заселялись коммунальные квартиры. Сейчас в Европе идут те же процессы, и видимо, это оправдано временем. Руководство компании «Балтрос» посетило города в Европе, в Америке в Канаде и долго работало на идеей Новой Ижоры, стараясь сделать проект не дорогим и качественным. Само по себе индивидуальное строительство не может быть в России неуспешным, ведь у нас используется не более 1% земель в России от их общего количества - так в 2008 сказал в своем обращении президент Дмитрий Медведев».

По мнению экспертов, на территории Петербурга практически не осталось «пятен» под уплотнительную застройку. В связи с этим специалисты рынка видят перспективы строительства недвижимости для постоянного проживания на территории поблизости от города. Хотя работа над масштабными проектами несет в себе массу сложностей, и не смотря на исторические параллели, еще ведется «по целине» , без отработанного законодательства, без опробованных схем взаимодействия с государством. Во всяком случае, отвечая на вопросы журналистов, представители компаний не могли ничего сказать о тиражировании раскрученных проектов в будущем – хотя бы несколько должны быть полностью окончены и оценены в части успешности.

13 июля 2010